Jag satt nyligen med en vän som försökte köpa sin första lägenhet i Göteborg. Hen hade sparat i åratal, hade ett stabilt jobb och en ordnad ekonomi. Ändå kom avslaget från banken som en kalldusch. Anledningen? Prisnivån i staden, i kombination med bankens allt tuffare riskbedömningar, gjorde kalkylen omöjlig. Det fick mig att återigen fundera på den där osynliga tråden som löper från kommunhuset på Gustaf Adolfs torg, via byggbolagens styrelserum, direkt in i bankens kreditavdelning och slutligen landar i din och min privatekonomi. Att få ett bolån i Göteborg handlar inte längre bara om din inkomst och din besparing, det har i hög grad blivit en direkt konsekvens av den bostadspolitik som förs – eller inte förs.
Varför är det så svårt att få bolån i Göteborg?
Prisspiralen när efterfrågan möter politisk tröghet
Grunden till hela problematiken är enkel nationalekonomi: utbud och efterfrågan. Göteborg är en magnet för inflyttning, innovation och arbete, vilket driver en konstant hög efterfrågan på bostäder. Denna utveckling är tätt sammankopplad med den nationella debatten om migrationspolitikens påverkan på vanliga människor och deras livsvillkor. Samtidigt har utbudet under många år inte alls hängt med. När fler slåss om färre objekt, skjuter priserna i höjden. Detta är ingen nyhet, men det är här den lokala politikens roll blir så avgörande. Varje beslut om en ny detaljplan och varje segdragen process för ett bygglov får direkta konsekvenser för prisutvecklingen. En långsam och oförutsägbar byggprocess avskräcker aktörer, vilket är ett tydligt exempel på politiska besluts påverkan på lokala företag i Göteborg, och leder till att färre bostäder byggs. Detta göder i sin tur prisspiralen på de befintliga bostäderna. För dig som bolånetagare betyder det att den där tvåan i Majorna eller radhuset i Torslanda idag kräver en betydligt större kontantinsats och ett mycket högre lånebelopp än för bara några år sedan, vilket omedelbart gör banken mer restriktiv.
Byggtakten i Göteborg har svårt att hålla jämna steg med den starka inflyttningen, vilket driver upp priserna och försvårar för bostadsköpare.
Nyproduktionens dilemma: byggs det för rätt plånböcker?
Samtidigt som det byggs för lite, riktar sig mycket av nyproduktionen mot en köpstark målgrupp. Glänsande prestigeprojekt med höga kvadratmeterpriser dominerar stadsbilden. Även om dessa projekt är viktiga för stadens utveckling, löser de sällan bostadsbristen för den med en normal inkomst. När du ansöker om ett bolån för en nyproducerad lägenhet i ett av dessa projekt, baserar banken sin kalkyl på en mycket hög köpeskilling, vilket ställer extrema krav på din ekonomi och din förmåga att hantera höga boendekostnader.
Bankens kalkyl möter den politiska verkligheten
När du ansöker om lån använder banken en så kallad ”Kvar-att-leva-på-kalkyl” (KALP). Detta är deras beräkning för att säkerställa att du har tillräckligt med pengar kvar att leva på när boendekostnaden och andra fasta utgifter är betalda. Med de höga lånebelopp som krävs i Göteborg idag blir de månatliga amorteringarna och räntekostnaderna så pass stora att marginalerna i KALP-kalkylen snabbt krymper. Varje tiondels procentenhet på räntan blir helt avgörande. I detta tuffa klimat är det viktigare än någonsin att inte bara acceptera din banks första erbjudande. Det är just därför det är en så stor fördel att aktivt jämföra bolåneräntor från ett flertal olika banker och långivare för att säkerställa att du får bästa möjliga villkor. Att hitta en lägre ränta kan spara tusenlappar varje månad och vara skillnaden mellan ett godkänt och ett nekat lån. En välinformerad kund som visar att man har gjort sin hemläxa ses ofta som en lägre risk, vilket kan ge det försprång du behöver.
Bankens KALP-kalkyl avgör hur stort lån din ekonomi bedöms klara av, och varje krona i boendekostnad räknas.
Den kommunala verktygslådan – en outnyttjad potential?
Det är lätt att känna sig maktlös som enskild medborgare inför dessa stora system. Men kommunen sitter faktiskt på en rad verktyg som skulle kunna underlätta för bostadsköpare, om den politiska viljan fanns. Genom en aktiv markpolitik skulle kommunen kunna styra mot byggandet av fler billigare bostäder, exempelvis genom att sälja mark med specifika villkor om upplåtelseform och prisnivå. Man skulle kunna snabba på och förenkla bygglovsprocesserna för att öka förutsägbarheten för byggaktörer. Det finns också exempel från andra kommuner på olika former av startlån eller kommunala garantier som riktar sig specifikt till unga och förstagångsköpare, modeller som sällan diskuteras på allvar i Göteborg. Varje gång dessa verktyg lämnas oanvända är det ett politiskt val som direkt påverkar din möjlighet att få ett bolån och förverkliga din bostadsdröm.
De politiska besluten som fattas i kommunhuset har en direkt påverkan på bostadsmarknaden och dina lånemöjligheter.
Ditt nästa drag är både ett ekonomiskt och ett politiskt ställningstagande
Att navigera på Göteborgs bostadsmarknad idag kräver mer än ett sparkonto och ett fast jobb. Det kräver insikt, strategi och en förståelse för hur de politiska vindarna blåser. Att förstå sambandet mellan ett beslut i stadsbyggnadsnämnden och villkoren i ditt lånelöfte är det första steget mot att återta en del av kontrollen. Det handlar om att ställa krav, både på de politiker som formar stadens framtid och på de banker som förvaltar din ekonomiska trygghet. Engagera dig i de lokala översiktsplanerna, ifrågasätt varför det bara byggs lyxlägenheter i ditt område och var obeveklig i dina förhandlingar med banken. Ett sätt att öka sitt engagemang är att streama politiskt innehåll och göra det till ett event med vänner och grannar. Att köpa en bostad i den här staden har blivit mer än en privatekonomisk transaktion; det är en handling som speglar din syn på vilken typ av stad Göteborg ska vara. Och i den ekvationen är ett nekat bolån inte bara en personlig motgång, utan också ett tyst underkännande av den politik som förs.